Millest lähtuda kodu ostmisel praegusel kinnisvaraturul?

korteri ostmine

Korteri ostmine nõuab kodutööd

Korteri ostmine nõuab kodutöödMe kõik teame, kui raske on teenida raha isikliku kodu soetamiseks. Juba ainuüksi pangalaenu sissemakse kogumine on tavainimesele aeganõudev protsess. Kui veel kümmekond aastat tagasi oli tähtajalise hoiuse intress isegi üle 5%, siis praegu pakuvad suuremad pangad 1-2%. Kui nüüd võtta selle kõrvale uudised valuutasõjast ja pidevatest „raha trükkimise“ otsustest nii Euroopas, USAs kui ka mujal, siis saab selgeks, et raha väärtus hakkab lähiajal kiirenevas tempos langema – supile vee lisamine muudab supi lahjemaks. Sellest, miks antud juhul kaotavad enim säästjad saab edasi lugeda siit. Seepärast on mõistlik mitte hoida suurt hulka raha lihtsalt seismas, vaid see investeerida (üürikinnisvara, laenude andmine) või paigutada väärtust paremini hoidvatesse vahenditesse (väärismetallid, isiklik kinnisvara).

Kui jõutakse niikaugele, et omafinantseering või lisatagatis on olemas, siis võib hakata meelepärast kodu valima. Siinkohal tuleb teha väga kaalutletud otsused, sest kinnisvara on kallis valdkond, kus võiks juhinduda põhimõttest üheksa korda mõõda üks kord lõika. Aga millest, siis uue kodu otsimisel alustada?

Esmalt tuleb kindlasti paika panna asukoht ja kinnisvara tüüp. Asukoht on tähtsaim omadus, seda eriti praeguse aja Eesti kinnivaraturul. Kuna kodu ostmine on pikaajaline investeering, siis tuleb seda tehes ka tulevikule mõelda. Praeguste trendide jätkudes (rahvastiku üldine vähenemine ja koondumine Tallinna ja Tartu ümbrusesse) on kodu ostmine väljapoole Tartu- ja Harjumaad seotud mitmete riskidega. Peamised neist oleks töökohtade ja investeeringute vähenemine, tühjaks jäävad korterid ja majad. See tähendab, et kui tulevikus on mingil põhjusel vaja hakata soetatud kodu müüma, siis võib selle väärtus olla oluliselt väiksem kui praegu. Statistika kohta loe edasi siit.

Kinnisvara tüübist sõltub nii ostuhind kui ka ülalpidamiskulud. Valida on näiteks korterite, ridaelamu bokside ja majade vahel. Korterite ülalpidamiskulud on üldiselt väikseimad, järgnevad ridaelamu boksid ja eramajad. Viimaste puhul võib soodne ost osutada kallitele küttekuludele või väga kehvale ehituslikule seisukorrale. Kuna korralikud majad heas asukohas on enamikule liialt kallid, siis keskendun järgnevas osas korteritele, kui kõige levinumale kinnisvara tüübile.

Olulist rolli korterite puhul mängib nende vanus. Põhimõtteliselt võib Eestis olevad korterid jagada nelja suurde rühma:

  • täiesti uues majas,
  • viimase 25 aasta jooksul valminud majas,
  • nõukogudeaegses majas,
  • 20. sajandi esimeses pooles ehitatud puumajades.

Uut korterit on peaaegu eranditult võimalik soetada ainult Tallinnas või Tartus ja nende lähiümbruses. Selle põhjuseks on rahvastiku vähenemine teistes piirkondades ja oluliselt madalamad kinnisvarahinnad. Need ei motiveeri kinnisvaraarendajaid kallimatest piirkondadest väljapoole vaatama, sest ehitushind on igal pool sisuliselt sama. Vähemalt Tallinnas on uute korterite puhul konkurents päris tihe. Objekte on palju ja valik lai. Nende eest küsitav hind, nagu ka vanemate korterite puhul, on sellest hoolimata kõrge. Tundub, et odav laenuraha ja soov raha kuskile kindlasse kohta paigutada paneb paljusid tegutsema. Tuleb siiski arvestada sellega, et kui pikalt tõusnud kinnisvarahinnad teevad läbi korrektuuri, siis nende korterite hinnad ülepakkumisega turul langevad. Seetõttu tundub mõistlik võimaluse korral ostu pigem pisut edasi lükata, et näha kuhu poole ligi aasta samal tasemel püsinud kinnisvarahinnad liikuma hakkavad. Kui oodata pole võimalik, siis tuleb soodsa pakkumise leidmiseks varuda aega. Põhjalikult tasub kaaluda ja külastada vähemalt viit objekti. Selle põhjal saab juba selgema pildi valitud segmendist ja suureneb võimalus leida paindlikum müüja. Valiku tegemisel tasub meeles pidada, et kinnisvara lõplik hind kujuneb läbirääkimiste tulemusena.

Uute korterite puhul on müügiargumendiks madalamad küttekulud võrreldes vanemate majadega. Kui maja on projekteeritud A või B energiamärgisele vastavalt, siis on küttekulud tõepoolest märgatavalt soodsamad. C ja D klass on levinud ka vanematel täielikult renoveeritud majadel. Asjaolu, mis räägib üldjuhul uute korterite kahjuks on kõrgete tasudega hoolduslepingud, mis on sõlmitud arendjate poolt pikaks ajaks. Korraliku korteriühistuga vanemates majades sedasorti kahjulikke lepinguid ei sõlmita, sest korteriühistu juhid elavad ise samas majas ja maksavad samu tasusid.

Uute korterite eelis on loomulikult ehitaja garantii ja asjaolu, et lähima paarikümne aasta jooksul ei vaja maja renoveerimist. Kindlasti ei tähenda see seda, et mingeid probleeme ei esine. Sõltuvalt projektist ja ehitajast võib probleeme olla, kuid võib eeldada, et tõsisemad neist saavad kõrvaldatud garantiiaja jooksul arendaja kuludega (eeldab tähelepanelikkust ja asjaajamist elanike poolt). Kui tegemist on väikese arendaja või ehitajaga, siis tasub uurida põhjalikult maja kvaliteeti. Sellisel juhul ei soovitaks osta korterit projekteerimisfaasis, sest riskid on liialt suured.

Viimase 25 aasta jooksul valminud majade puhul tuleb kvaliteedi suhtes olla eriti valvas, sest kvaliteet on antud perioodil olnud vägagi kõikuv. Eriti palju probleeme on esinenud buumiaegsetel majadel. Kuna nende objektide puhul garantii enam majadele ei kehti ja ekspluatatsioonikulud võivad kehva ehituskvaliteedi tõttu olla kõrged, siis on vaja kõik puudused võtta arvesse juba ostueelsetel hinnaläbirääkimistel. Vastasel korral tuleb endal teha hiljem ootamatult suuri lisakulutusi.

Nõukogudeaegsete korterite puhul on mõneti lihtsam. Levinud on kindlat tüüpi majaprojektid, mille osas suuri ootamatusi olla ei saa. Vältida tasuks telliskiviseintega kortermaju, millele väljastatud energiamärgised on tavaliselt klassis F. Paneelmajade puhul on tegemist D või E klassiga (otsaseinad soojustatud). Väga oluline, et majas tegutsev korteriühistu oleks aktiivne ja tegus. Kui on näha, et majas aastate jooksul midagi vahetatud või renoveeritud pole, siis on mõistlikum edasi otsida. Kehv korter korralikus majas on oluliselt parem variant kui hea korter kehvas majas. Maja seisukorra parandamine on oluliselt raskem kui korteri oma.

Samuti tuleb meeles pidada, et lisaks maja üldisele asukohale mõjutab hinda märgatavalt ka paiknemine infrastruktuuri suhtes. Juhul, kui parkimisala pole laiendatud, on üks esimesi probleeme tiheda asustusega kortermajade piirkonnas parkimine. Samas on suur miinus tööstuspiirkonna lähedus või paiknemine suure magistrali ääres. Pidev müra, tolm ning osadel juhtudel tuntav vibratsioon tekitab ebamugavusi. Selleks, et leevendada kahte esimest peaks majal olema korralikult toimiv ventilatsioon. Kui ventilatsioonipuhastamise või ümberehitusega majas tegeletud pole, siis tuleb arvestada sellega, et akende lahti hoidmisest pääsu pole. Põhjuseks on uued plastaknad, mis erinevalt esialgsetest puitakendest ei võimalda enam õhu liikumist akna kaudu. Kui akent tuulutamiseks ei avata, siis tekib liigniiskus, mille tagajärjeks on hallitus seintel ja lagedes.

Vanades puitmajades asuvad korterid on kahtlemata üks põnevamaid valikuid, mis võimaldab rakendada loovust ja tekitada ajaloolise atmosfääriga kodu. Kahtlemata on see põhjuseks, miks nii paljud loomeinimesed just selle variandi valivad. Kui see oled ka Sina ja omad teatavat rahalist puhvrit ootamate lisakulutuste jaoks, siis stiil võib olla otsustav kriteerium valiku tegemisel. Kuna tegu on juba vanema majaga, siis tuleb seda eriti kriitilise pilguga vaadata. Esmatähtis on otsida läbijookse ja vaadata üle vihmaveesüsteemid. Kui nendega on kuskil tõsisemaid probleeme, siis tasuks varasemate kogemusteta ostjal sellist maja vältida. See osutab kahele asjale – korteriühistu suutmatusele ja ohule, et remondieelarve või hilisemad ülalpidamiskulud kasvavad ootamatult suureks.

Kuna korteriühistu on väike, siis tutvu eelnevalt ka selle maja teiste elanikega. Kui näiteks neljakorterilises majas on üks makseraskustega elanik, siis see tähendab veerandi võrra suuremaid kulusid teistele. Seevastu suuremates paneelmajades on selle mõju eelarves vaevumärgatav.

Puitmajas asuvate korterite suurimaks plussiks on tavaliselt stiilsed detailid (laudpõrandad, palkseinad, aknad, uksed). Tihtipeale on nendega kordades rohkem tööd kui uute paigaldamisega. Seepärast proovi hinnata ees ootava töö mahtu ja võrdle seda aja ning rahaga, mida oled valmis panustama. Vanade asjade taastamine pole kaugeltki lihtne ja nõuab kõvasti aega. Kui maja asub muinsuskaitse alas või miljööväärtuslikus piirkonnas, siis kehtivad sellele teatavad piirangud, millega tasub tutvuda enne ostu.

Kokkuvõtteks võib järeldada, et igal variandil on omad plussid ja miinused ning erinev hind. Seepärast tuleks need variandid korralikult endast lähtuvalt läbi mõelda, sest ei ole sellist varianti, mis sobib kõigile. Tihtipeale pole kõiki mainitud variante saada sulle sobivas piirkonnas ja tuleb kaaluda alternatiive. Kui on leitud enda vajadusi ja võimalusi arvestav eesmärk, siis muutub otsimine lihtsamaks. Väheneb oht teha emotsiooniost, mida hiljem kahetsetakse. Kui on selge otsitav objekt, siis on lihtsam teha selle kohta põhjalikum kodutöö ja vältida võimalikke vigu. Olles ise kindlam annab see parema positsiooni ka hinnaläbirääkimistel. Hinnaga seoses tuleb hoolikalt läbi mõelda oma finantsilised võimalused ja läbi mängida erinevad tulevikustsenaariumid. Praegune odavate laenude turg ei jää kindlasti selliseks kogu laenuperioodi vältel ja samaks ei jää ka kinnisvarahinnad. Kui praeguse pikalt tõusnud hindadega turul peaks laenuga ostetud kodu väärtus märgatavalt kukkuma, siis muutub selle kodu müümine keeruliseks – müügiraha ei pruugi ära katta olemasolevat laenujääki. Seepärast tasub jääda pigem konservatiivseks, mitte osta kodu maksimaalse panga poolt saadava laenuga.

Taavi Tilga,

AusKonsult OÜ juhatuse liige

Jaga seda:
Facebook